কোহিনুর আক্তার

কক্সবাজার জেলায়  ফের বাড়ানো হয়েছে জমি হস্তান্তরের সরকারি বাজার মূল্য অর্থাৎ মৌজা রেইট।

জেলায় ফের বাড়ানো হয়েছে জমি হস্তান্তরের সরকারি বাজার মূল্য অর্থাৎ মৌজা রেইট। কক্সবাজার সদর, রামু, উখিয়া, টেকনাফ, মহেশখালী, পেকুয়া, চকরিয়া ও মহেশখালীতে ২০২৫-২৬ সনের জন্য মৌজা রেইট নির্ধারণ করা হয়েছে। যা চলতি মাসের ১ তারিখে থেকে কার্যকর হয়। গত ২০২৩ সালের ১ জানুয়ারি থেকে ২০২৪ সালের ৩১ অক্টোবর পর্যন্ত শুধুমাত্র রেজিঃকৃত সাফ কবলা দলিলের শ্রেণীভেদে জমির পরিমাণ ও মূল্যের উপর গড়ে ২০২৫-২৬ অর্থাৎ আগামী ২ বৎসরের জন্য সরকারি বাজারমূল্য বা মৌজা রেইট নির্ধারণ করা হয়েছে। বাজার মূল্য বিধিমালা এস.আর.ও নং-১২০-আইন/২০১০, এস.আর.ও নং-৩৩১/২০১২ এবং এস.আর.ও নং-৩২৫ আইন/২০১৫ মোতাবেক স্থানীয় অধিক্ষেত্রের আওতাভুক্ত বিগত প্রায় ২ বৎসরের মূল্যের উপর গড় করে এ বছর এসব মৌজা রেইট নির্ধারণ করা হয় বলে জানা যায় সংশ্লিষ্ট সাব-রেজিস্ট্রী অফিস সূত্রে।

জেলা রেজিস্ট্রার কার্যালয় সূত্রে জানা গেছে, গত ২০১৭-২০১৮ সনের পর এই মৌজা রেইট বৃদ্ধি করা হয়েছে। ওই সময় মৌজা রেইট অতিরিক্ত হলে জমি রেজিস্ট্রেশন কমে আসলে বিগত ২০১৭-২০১৮ সনের মৌজা রেইট বলবৎ রাখে পরের ২০১৯-২০২০ সনে। ওই মৌজা রেইট দিয়ে জমি রেজিস্ট্রেশন কার্যক্রম চললেও বাজার ভাউ মূল্যের চেয়েও বেশি হওয়ায় জমি নিবন্ধন কমে আসে। তাই ওই বৎসরও জমি হস্তান্তরের মৌজা রেইট পুনঃ নির্ধারণ না করে বিগত ২০১৯-২০২০ সনের মৌজা রেইট বলবৎ রেখে ২০২১-২২ সনের জন্য বহাল রাখে নিবন্ধন অধিদপ্তর। পরে সাধারণ মানুষের দাবি উপেক্ষা করে ২০২৩-২৪ সনেও মৌজা রেইট নির্ধারণ করা হয়। এরপর আবারও চলতি বৎসর ২০২৫-২৬ সন অর্থাৎ আগামী ২ বৎসরের জন্য মৌজা রেইট নির্ধারণ করে বৃদ্ধি করা হয়েছে।

কক্সবাজার জেলা রেজিস্ট্রার ও বাজারমুল্য নির্ধারণ কমিটির সভাপতি মোঃ মনিরুল ইসলাম স্বাক্ষরিত মৌজা রেইট সূত্রে জানা গেছে, সদর উপজেলার ১৯টি মৌজায় ৪২টি শ্রেণী অর্থাৎ নাল, ভিটি, বাড়ি, দোকান, জলা/ডোবা, খিলা, মাঠ, ছনখোলা, পতিত, পুকুর, খাইন, পাউন্ডি, বাগান, লবণমাঠ, পুকুর পাড়, পানবাজার, উমবাগান, পিছু, জঙ্গল, খাল, বালুরচর, কাটি, পাহাড়, টিলা, খামারবাড়ি, জালাবিছানা, ইটখোলা, গোয়ালবাড়ি, বোরো, ছাড়াবাড়ি, রাস্তা পথ, মুদ্দ, নাসি, গোলাবাড়ি, হাটখোলা, বাঁশঝাড়, কুয়া, গোপাট, ইরি, ছাড়া শ্রেণী জমির মধ্যে প্রায় শ্রেণীতে বৃদ্ধি করা হয়েছে। একইভাবে চকরিয়া অফিসের চকরিয়া পৌর এলাকাধীন সহ ৫৯টি মৌজায়, কুতুবদিয়া অফিসের ৮টি মৌজায়, মহেশখালী অফিসের ২৯টি মৌজায়, পেকুয়া অফিসের ১১টি মৌজায় ও টেকনাফ অফিসের ১১টি মৌজায় জমির বাজারমূল্য নির্ধারণ করা হয়েছে। তবে বেশ কয়েকটি মৌজায় তারকা চিহ্নিত দেখিয়ে মৌজা রেইট অপরিবর্তিত রাখা হয়েছে।

সদর সাব-রেজিস্ট্রী সূত্রে জানা যায়, কক্সবাজার মৌজার নাল জমি প্রতি শতকে ছিল ১১,৯৯,৯৭৫ টাকা। তা এ বছর বৃদ্ধি করে করা হয়েছে ১৩,৭১,৫৮৪। অর্থাৎ প্রতি শতকে বৃদ্ধি করা হয়েছে ১,৭১,৬০৯। এভাবে দোকান শ্রেণীর মূল্য ছিল প্রতি শতকে ৫৫,৩২,৮১৪ টাকা। তা বেড়ে হয়েছে ৫৭,২০,৯৫০ টাকা। অর্থাৎ আগের চেয়ে প্রতি শতকে বেড়েছে ১,৮৮,১৩৬ টাকা। এভাবে সদর সাব-রেজিস্ট্রী অফিসের অধীনে কক্সবাজার, ঝিলংজা পৌরসভা, ঝিলংজা ইউনিয়ন, ঈদগাঁও, খরুলিয়া, পি.এম.খালী, চৌফলদন্ডী, খুরুশকুল, পোকখালী, ভারুয়াখালী, তেতৈয়া, ইছাখালী, মাছুয়াখালী, গোমাতলী, বোয়ালখালী, ভোমরিয়াঘোনা, নাপিতখালী, তোতকখালী, গজালিয়া মৌজার প্রত্যেকটি শ্রেণীতে বৃদ্ধি করা হয়েছে।

রামু সাব-রেজিস্ট্রী অফিস সূত্রে জানা গেছে, রামু উপজেলার ৩৫টি শ্রেণীর জমির গড় মূল্য বৃদ্ধি করা হয়েছে। যা আগের সরকারি মূল্যের চেয়ে বৃদ্ধি। রামু উপজেলার ১১টি ইউনিয়নের ৩২টি মৌজার উপর প্রত্যেক শ্রেণীর বাজার মূল্য বৃদ্ধি করা হয়েছে।
উখিয়া সাব-রেজিস্ট্রী অফিস সূত্রে জানা গেছে, উখিয়ার ১২টি মৌজায় ২১টি শ্রেণীর জমির গড় মূল্য বৃদ্ধি করা হয়েছে। যা ২০২৪ ও ২০২৫ ইং সনের জমির শ্রেণী ভিত্তিক মৌজা ওয়ারি প্রতি শতাংশের বাজার মূল্যের চেয়ে বৃদ্ধি করা হয়েছে। তবে উখিয়া মৌজার বাগান, জঙ্গল, বিছন, মুদ্দত, পথ ও খামারবাড়ি অপরিবর্তিত রেখে এবং উয়ালাপালং মৌজার খাই, বিছন, মুদ্দত, পথ, ছনখোলা, বাঁশঝাড় ও খামার বাড়ি অপরিবর্তিত রাখা হয়েছে। একইভাবে রাজাপালং, রুমখাঁপালং, রত্নাপালং, হলদিয়াপালং, মরিচ্যাপালং, ইনানী, জালিয়াপালং, পাগলির বিল, উখিয়ার ঘাট ও পালংখালী মৌজার কিছু কিছু গড় মূল্য অপরিবর্তিত রেখে মৌজা রেইট করা হয়েছে।

সদর সাব-রেজিস্ট্রী অফিসে জমি নিবন্ধন করতে আসা মোহাম্মদ ফয়েজুল করিম নামে এক ব্যক্তি জানান, সদর সাব-রেজিস্ট্রী অফিসের গড় ভিত্তিক মৌজা রেইটের কারণে অনেক ক্রেতা ক্ষতিগ্রস্থ। আমি ঝিলংজা মৌজার এস.এম.পাড়ায় ১ গন্ডা দোকান শ্রেণীর জমি ক্রয় করেছি ২০ লক্ষ টাকা দিয়ে। কিন্তু মৌজা ভিত্তিক গড় মূল্যের কারণে প্রতি শতকে ১,০৯,৫৭,০০০/- টাকা করে প্রতি গন্ডায় আমাকে দলিলে বাধ্যতামূলকভাবে লিখতে হয়েছে ২,১৯,১৪,০০০/- টাকা। এই মূল্যের উপর সরকারি রেজিস্ট্রী খরচ দিতে হয়েছে ২৫,২১,০০০/- টাকা। চিন্তা করেন দেখেন, জমির ক্রয়মূল্যের চেয়ে রেজিস্ট্রী খরচ বেশি। কিভাবে সাধারণ মানুষ জমি ক্রয় করবে। সংশ্লিষ্ট কর্তৃপক্ষের এসব বিষয় ভেবে দেখা উচিৎ।

ঈদগাঁও থেকে রেজিস্ট্রী করতে আসা সায়মা ইসলাম নামে এক মহিলা জানান, ঈদগাঁও মৌজায় আমি ২ গন্ডা জমি ক্রয় করেছি ১০ লক্ষ টাকা দিয়ে। জমির মৌজা ভিত্তিক গড় মূল্য বৃদ্ধির কারণে দলিলে লিখতে হয়েছে ৬৬,৬৮,০০০/- টাকা। আমাকে এই মূল্যের খরচ যোগাতে হয়েছে ৫,০০,১০০/- টাকা। প্রকৃতপক্ষে আমার ক্রয়কৃত ১০ লক্ষ টাকার সরকারি খরচ হয় ৭৫,০০০/- টাকা। এক্ষেত্রে আমাকে অতিরিক্ত ৪,২৫,১০০/-টাকা খরচ দিতে হয়েছে। ঈদগাঁও মৌজাতে প্রতি শতক অর্থাৎ ৩ কড়া খিলা শ্রেণী জমির মূল্যও ২১,৭৫,২২০/- টাকা। এই হচ্ছে বাজারভাউ মূল্যের রেইট!

ঝিলংজার হায়দার আলী নামের এক ব্যক্তি জানান, কোন মৌজার কোন অংশে বাজার, রাস্তা-ঘাট অথবা স্কুল কলেজ বা অন্য কোন গুরুত্বপূর্ণ স্থাপনা থাকলে তার আশেপাশের জমির মূল্য অন্যান্য জমির তুলনায় অধিক হয়ে থাকে। কিন্তু বর্তমান ব্যবস্থাপনায় প্রতিটি মৌজার রাস্তার পাশের জমির মূল্য আর অবস্থানগতভাবে অধিক দূরের জমির মূল্য একইহারে নির্ধারণ করা হয়েছে। যা বাস্তব ভিত্তিক নয়।